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《民法典》對小區(qū)公共收益歸屬做出了明確規(guī)定，第九百四十三條：業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行報告。但是不少物業(yè)小區(qū)還沒有成立業(yè)委會，業(yè)主對所在小區(qū)設(shè)施，哪些屬于公共財產(chǎn)、哪些收益應(yīng)該歸業(yè)主并不清楚，而很多物管企業(yè)在處理公共收益時都未按有關(guān)規(guī)定要求公示公開收益收支情況，把小區(qū)公共收益弄成了一本“糊涂賬”，業(yè)主很難對公共收益加以監(jiān)管，加之業(yè)主委員會作為自治組織，一旦與開發(fā)商或物業(yè)發(fā)生糾紛，維權(quán)渠道也不多。為了減少物管企業(yè)與業(yè)主的矛盾沖突，規(guī)范小區(qū)公共收益管理，提出以下建議：

　　一是加大對物管企業(yè)賬務(wù)規(guī)范管理。相關(guān)職能部門要監(jiān)督物管企業(yè)單獨列賬，做到操作規(guī)范、賬目清晰，注意留存、備查。履行“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收支公開透明”義務(wù)，不僅嚴(yán)格要求物管企業(yè)在公告欄等公布收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，且要求物管企業(yè)對照小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以書面和公示的形式向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支、公共設(shè)施經(jīng)營性收益、共用水電能耗費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r，對其公布的書面圖文資料一年上報一次，同時派專人現(xiàn)場督查其落實情況，并將此納入物業(yè)服務(wù)工作日?？己?、物業(yè)企業(yè)、項目經(jīng)理信用信息考核體系，以此督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自律、誠信經(jīng)營，夯實服務(wù)基礎(chǔ)、踐行服務(wù)承諾、文明規(guī)范服務(wù)。

　　二是加大宣傳教育力度，提高業(yè)主的維權(quán)意識。職能部門要加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使其及時準(zhǔn)確地掌握各項法律法規(guī)，進(jìn)一步增強(qiáng)法律意識，做到知法、懂法、用法，進(jìn)而嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，妥善處理好物業(yè)管理活動中的各類法律問題。也要充分調(diào)動廣大業(yè)主的積極性，主動投入到對物業(yè)服務(wù)企業(yè)廣告等公共收益收支的監(jiān)督上來，形成“物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動公開、不敢不公開”的良好局面。

　　三是進(jìn)一步加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行的指導(dǎo)。相關(guān)職能部門要強(qiáng)化《民法典》、物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的宣傳解釋工作，堅持以問題為導(dǎo)向，采取務(wù)實舉措，通過專題講座、上門指導(dǎo)、發(fā)放宣傳冊等方式，加強(qiáng)對物管企業(yè)經(jīng)營行為的指導(dǎo)，提高其管理水平、服務(wù)質(zhì)量，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　四是建立和完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。尤其是業(yè)委會要肩負(fù)起維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的責(zé)任，由業(yè)委會提請召開業(yè)主大會決定小區(qū)公共部位的經(jīng)營方式，明確小區(qū)公共收益的分配、管理和使用方式。無論是物業(yè)企業(yè)還是業(yè)委會，都要做到讓業(yè)主清晰明細(xì)，并接受多方監(jiān)督。

張曉燕委員： 

您提出的《關(guān)于做好小區(qū)物業(yè)公共收益合理分配和資金監(jiān)管的建議》的提案收悉，現(xiàn)答復(fù)如下： 

根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定 “業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用共有部分從事廣告等經(jīng)營活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。由此可見，小區(qū)物業(yè)管理無論是業(yè)主委員會主導(dǎo)，還是委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，都應(yīng)該由業(yè)主共同決定公共收益的用途。為維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，及其所得收益的分配與使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。 

針對小區(qū)公共收益問題，我局高度重視，將做好以下幾項工作： 

一、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范賬務(wù)管理。我局要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)收支公開透明”義務(wù)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，做到賬目清晰。同時，嚴(yán)格要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的醒目位置（公告欄、服務(wù)中心）公布收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，且要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對照小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以書面和公示的形式向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支、公共設(shè)施經(jīng)營性收益、共用水電能耗費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r。并將此納入物業(yè)服務(wù)工作日常考核、物業(yè)企業(yè)、項目經(jīng)理信用信息考核體系，以此督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自律、誠信經(jīng)營，夯實服務(wù)基礎(chǔ)、踐行服務(wù)承諾、文明規(guī)范服務(wù)。 

二、完善業(yè)主大會和業(yè)主委員的監(jiān)督機(jī)制。小區(qū)業(yè)主委員會要肩負(fù)起維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的責(zé)任，由業(yè)主委員會提請召開業(yè)主大會決定小區(qū)公共部位的經(jīng)營方式，明確小區(qū)公共收益的分配、管理和使用方式。無論是物業(yè)企業(yè)還是業(yè)主委員會，都要做到小區(qū)公共收益清晰讓業(yè)主知曉，并接受多方監(jiān)督，避免出現(xiàn)公共收益問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。在小區(qū)從事經(jīng)營活動的必須得到業(yè)主大會合法授權(quán)小區(qū)業(yè)主委員會的認(rèn)可，業(yè)主委員并進(jìn)行監(jiān)督，做到充分保障業(yè)主對小區(qū)公共收益的所有權(quán)、知情權(quán)、決策權(quán)和支配權(quán)。 

三、加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的宣傳及培訓(xùn)力度。在住宅小區(qū)利用宣傳欄、電子屏、微信群、手機(jī)APP、發(fā)放宣傳冊等開展全方位、多載體、系列化的宣傳活動，加強(qiáng)業(yè)主對小區(qū)公收益的了解，提升業(yè)主對小區(qū)共有收益的監(jiān)督意識，加強(qiáng)風(fēng)險管控，防止共有利益損失。同時，我局通過開展“物業(yè)微講壇”的方式，進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)從業(yè)人員的法律法規(guī)的培訓(xùn)，增強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員法律意識，做到知法、懂法、用法，提高物業(yè)服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量，更好的履行物業(yè)服務(wù)合同。 

南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年6月14日